insentif pajak DIRE untuk menggoda investor dan menggairahkan pasar keuangan

Konsep Bandung Teknopolis

Pemerintah melalui Kementrian Keuangan telah membuat insentif perpajakan yang ditujukan untuk lebih memberikan kepastian hukum dan mendukung pendalaman pasar bagi sektor keuangan serta mendorong pertumbuhan investasi di bidang real estat. Insentif perpajakan yang dimaksud adalah Peraturan Menteri Keuangan nomor 200/PMK.03/2015 tentang Perlakuan Perpajakan Bagi Wajib Pajak Dan Pengusaha Kena Pajak Yang Menggunakan Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu Dalam Rangka Pendalaman Sektor Keuangan

Instrukmen yang menjadi target PMK kali ini adalah DIRE (dana investasi real estat) atau REIT (real estate investment trust). Menurut definisi resminya, DIRE adalah wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan pada aset Real Estat, aset yang berkaitan dengan Real Estat, dan/atau kas dan setara kas.

Menurut infovesta.com, DIRE diartikan sebagai kumpulan uang pemodal yang oleh perusahaan investasi akan diinvestasikan ke bentuk aset properti baik secara langsung seperti membeli gedung maupun tidak langsung dengan membeli saham/obligasi perusahaan properti.

Menurut penjelasan Pasal 18 ayat (1) huruf b UU Pasar Modal bahwa kontrak investasi kolektif adalah kontrak antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang mengikat pemegang Unit Penyertaan di mana Manajer Investasi diberi wewenang untuk mengelola portofolio investasi kolektif dan Bank Kustodian diberi wewenang untuk melaksanakan Penitipan Kolektif.

DIRE berbeda dengan reksadana tetapi ada kesamaan. Ini kesamaan menurut saya:

• payung hukum DIRE adalah KIK.
• bisa mengumpulkan dana masyarakat melalui penjualan Unit Penyertaan Dana Investasi Real Estat.
• unit penyertaan dana investasi real estat dinilai berdasarkan nilai pasar.

Insentif pajak diperlukan supaya keuntungan DIRE tidak "tergerus" pajak sehingga lebih menguntungkan bagi investor. Inilah catatan insentif perpajakan berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan nomor 200/PMK.03/2015


PAJAK PENGHASILAN
Seperti yang dikutif oleh KOMPAS, Menteri Keuangan mengatakan:

untuk kepentingan PPh, maka KIK DIRE ini dianggap satu kesatuan yang tidak bisa dipisahkan dengan perusahaan yang dbentuk. Dengan demikian, tidak ada pengenaan PPh atas deviden dari special purpose company kepada KIK DIRE. Kalau ada penjualan underline asset berupa tanah dan bangunan, kepada KIK DIRE atau sejenisnya lewat special purpose company maka tidak dikenai PPh final pasal 4 ayat (2) UU PPh

Dari sisi Pajak Penghasilan, insentif yang diberikan berupa pembebasan dividen dan pengenaan PPh atas penjualan harta real estat kepada KIK. 

Pembebasan dividen karena KIK dan perusahaan terbatas khusus DIRE dianggap satu kesatuan. Secara tertulis Peraturan Menteri Keuangan nomor 200/PMK.03/2015 menyebut bahwa perseroan terbatas dan KIK satu kesatuan. Artinya dianggap sebagai satu entitas. Karena satu entitas maka tidak ada isu dividen.

Jika SPC (special purpose company) atau KIK membeli tanah dan/atau bangunan maka transaksi ini dianggap bukan pengalihan hak yang dikenai PPh Final. Tetapi dikenai PPh umum.

Penjual tanah dan/atau bangunan, secara normal wajib membayar PPh Final sebesar 5% dari harga jual. Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan nomor 200/PMK.03/2015 jika yang beli SPC atau KIK DIRE transaksi sejenis tidak dikenai PPh Final. Syaratnya si penjual menyampaikan secara tertulis pemberitahuan mengenai adanya pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu kepada kepala kantor pelayanan pajak tempat Wajib Pajak terdaftar (Pasal 4 (4) PMK-200).

Dengan demikian, bagi KIK DIRE bahwa jual beli real estat itu seperti jual beli aktiva pada umumnya. Dikenai PPh dari capital gain jika ada.


PAJAK PERTAMBAHAN NILAI
Perlakuan PPN atas real estat tidak ada bedanya dengan lainnya. Insentif yang diberikan berupa "stempel" risiko rendah bagi KIK DIRE.

Untuk mendapatkan "stempel" risiko rendah, pengusaha kena pajak harus mengajukan permohonan ke kantor pajak. Permohonan harus dilampiri dengan kelengkapan dokumen sebagai berikut:

• fotokopi surat pemberitahuan efektifnya pernyataan pendaftaran DIRE berbentuk KIK yang diterbitkan oleh Otoritas Jasa Keuangan;
• keterangan dari Otoritas Jasa Keuangan bahwa Wajib Pajak merupakan SPC dalam skema KIK tertentu; dan
• surat pernyataan bermeterai yang menyatakan bahwa SPC atau KIK dibentuk semata-mata untuk kepentingan DIRE berbentuk KIK.

Setelah mendapat pengukuhan sebagai PKP berisiko rendah, maka KIK atau SPC akan mendapatkan restitusi lebih cepat. Kelebihan bayar PPN akan direspon oleh kantor pajak melalui pengembalian pendahuluan. Bukan dengan pemeriksaan dan SKPLB.

Menurut Pasal 10 Peraturan Menteri Keuangan nomor 200/PMK.03/2015 pajak masukan yang dimintakan restitusi hanya yang berasal dari pembelian real estat.